原本石榴叔是想写一篇文章，好好聊聊国庆期间楼市的情况，数据说明一切，但看了一圈配资靠谱股票配资门户，没有一家中立的自媒体敢写，也可能是被删了，所以还是放“16号内参”吧，有些情况很明朗了，交易策略就是坚决！
过去这两个月，接触了太多的房主，不管有没有卖掉，没有一个不痛苦，不仅仅被市场一次又一次的教育，还被中介一次又一次的PUA，抢夺绝对定价权。
9月中旬的时候，上海中介自曝内幕，花200元雇人带看，把挂牌339万房子最后砍到280万低价，搞崩房东心态，为后期带真客户谈价做铺垫。还得意的表示，老板一个月收了50套房子，50万肯定能赚到。
我想说，真实情况比这个还离谱。
01
第一个案例，太典型了。
一客人6月份的时候就把房子挂牌，铁了心要卖，缺钱是一方面，另一方面是发现小区挂牌量越来越大，房子越来越不好卖。
这套房子算是次新房，170平，没住过人，当时购买就是纯投资，也是网红盘，摇号才有购房资格。
5月份有一套同户型成交，730万，最早挂牌就是参照这个价格，740万，留了一点砍价的余地。
谁知道7月和8月带看很少，就别提砍价的了。期间小区有其他户型成交，单价从每平方4.29万降到4万。
9月初，中介建议降价到670万，客人也同意了，带看终于出现，有一家报价645万，都快到要见面谈的阶段，买家突然消失。
过了两周，区域另一家中介突然联系客人，之所以突然，是因为之前并没在这家挂牌，知道他们压价“狠”厉害，手段多。
拿到门锁密码带看之后，告知买家只愿意出620万，各种缺点罗列一堆。
过了几天又来电话，说有其他买家报价625万，想约出来面谈。
开始客人是不愿意的，但是禁不住中介软磨硬泡，最后谈的时候，偷偷拍了一张买家照片给之前中介看，才知道和之前报价645万是同一个人。
谈判从晚上8点耗到快12点，客人精疲力尽最终签字。
后来我们从侧面了解，这种中介之间撬单今年不少，都是听买家说快成交了，然后许诺能以更低的价格能拿下房主。
在赢得信任后，先让买家消失，再对房主发动“总攻”，彻底打破心理防线。
有些带看还可以的新小区，中介都瞄着，玩恶性竞争，最低成交价几十万几十万的降，有些就是用这种手段，而且无解，因为总有房主扛不住，一旦再有一套以接近价格成交，价格锚点就坐实了。
02
第二个案例是老房子。
两个月前，客户想把父母接到身边，又怕有婆媳矛盾，所以准备在附近买一套小房子。
最早也是想长租的，但老年人不愿意，总觉得不是自己家，有些房子也不愿意租给老年人，怕什么，你们懂。
周围电梯房看了，户型都很大，总价不便宜。最终我们把选择范围缩小到有物业，小区干净，管理规范的老小区，位置也算核心，关键是配套好，附近就有菜市场和三甲医院，地铁口不远，要求采光不错，有院子的一楼。
肯定有人质疑这样的选择，殊不知这种房子现在市场很大，优点大于缺点。
逻辑很简单，把居住属性放在第一位，就是面向老年人，二楼都不能买。即便日后卖不掉（概率很低，如果买公寓才是真的卖不掉），也不缺租客，租售比很高。
话说，住三楼以上的老人，腿稍微有点不舒服，谁不想搬到一楼住？添点钱，位置不挪，生活质量提高不是一点两点。
最后成交的时候，还有房虫想来抢，因为这套房子没有装修，价格厚道，挂牌半个月成交。客户准备花十五万装修一下。话说房虫如果插一手，花个两三万装修，转手赚个五万，问题不大。
现在买房子目的性要明确，所见即所得是最好的，不要抱有任何幻想。
03
第三套是学区房。
今年石榴叔很少写学区房的文章，因为市场已经完成了割裂，想买的密切关注，他们要的是教育的确定性和安全感，不想买的再跌也不会买，不纠结了。
这个客户是9月份来找石榴叔咨询的，二胎家庭，两个孩子相差2岁，妹妹上小班，哥哥上大班。
我给的方案是既然决定买学区房，最好买双学区，一次性解决小学和初中，三房是必须的，如果有老人帮忙带孩子，前期可以住在一起，后期孩子要有独立房间了，可以在小区里短期租个房子。
居住属性一定要考虑到位，因为这套房子有可能要住一辈子，要有这个心理准备。
预算足，肯定是什么都要好，预算不足，优先初中学区，要买一线，小学学区可以弱一些，总之房子居住属性不能太差。
有人可能会提出，买个小房子挂学籍呢？这个要问孩子妈妈了，我接触的大量客户中，女性普遍不能接受长达十年的租房生活，觉得没有安全感和归属感。
这套房子在国庆节期间签约了，买卖双方都很痛快，为什么？
因为学区房市场已经透明化，挂牌超过六个月没有成交的房子都有故事，中介早就“攻”了好几轮，要么价格难谈，要么房子太大，有硬伤。
初中学区只要过硬，小区好一点，户型好一点，装修好一点，价格不离谱的，1-2个月肯定成交，现在的买家和绝大部分卖家都对市场非常了解，买家到了不买不行的时候，卖家也想早出手，中介反复教育。
这两年教育有一个新趋势，政府出手了，花点钱找门路，或者通过优录上好学校的门被逐渐关小。
从最近接触的客户看，大家的心态已经发生了很大改变。
想卖的，加了不少杠杆的投资客，开始变得非常着急，主要带看在消失，很容易被中介PUA到，情绪被影响。
用老钱买房的，或者公积金覆盖房贷的，不少把房子下架，准备长租。说白了，房价涨和跌，对他们的生活没有影响。
中介呢？越来越急。
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